Los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin pagar IRPF

Las personas mayores de 65 años que quieran donar su vivienda a sus hijos pueden beneficiarse de una exención fiscal que les permite no pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial generada. Esta medida, que continúa vigente en 2026, puede suponer un ahorro para quienes transmitan una propiedad que haya aumentado de valor desde el momento de su adquisición.

La vivienda debe cumplir los requisitos de residencia habitual

La exención se recoge en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF y se aplica a la transmisión de la vivienda habitual. No obstante, cumplir los 65 años no es suficiente para acogerse a este beneficio, ya que Hacienda establece una serie de condiciones relacionadas con el uso de la vivienda y el tiempo que el propietario ha residido en ella. Para beneficiarse de esta exención, el inmueble donado debe tener la consideración fiscal de vivienda habitual. Como norma general, es necesario haber residido en él de forma continuada durante un mínimo de tres años. Sin embargo, la normativa contempla determinadas circunstancias que pueden justificar un cambio de domicilio antes de que se cumpla ese periodo.

También es importante el momento en el que se realiza la donación. La vivienda debe constituir la residencia habitual del propietario en ese instante o haber tenido esa consideración en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión. Por tanto, quienes abandonaron su antigua casa hace varios años no pueden dar por hecho que mantienen el derecho a la exención. Esta condición resulta especialmente relevante para los propietarios que se trasladaron a otro domicilio y dejaron la vivienda anterior vacía o la pusieron en alquiler. Aunque hayan vivido en ella durante mucho tiempo, el plazo transcurrido desde que dejó de ser su residencia habitual puede impedir que se beneficien de la medida.

Los hijos deben asumir otros impuestos por la donación

La exención también puede aplicarse cuando se dona la nuda propiedad de la vivienda y el donante conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir utilizándola. En cualquier caso, deben cumplirse los requisitos establecidos por la normativa tributaria. Aunque el propietario mayor de 65 años pueda quedar exento de pagar el IRPF por la ganancia patrimonial, la donación no está libre de otras obligaciones fiscales para quienes reciben el inmueble. Los hijos que pasan a ser propietarios deben hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuyo importe depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda y de las reducciones y bonificaciones aplicables en cada territorio.

Por este motivo, el coste fiscal de recibir una vivienda puede variar considerablemente entre comunidades autónomas, incluso cuando los inmuebles tienen un valor similar. Además, la operación puede estar sujeta a la plusvalía municipal, un tributo que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En las donaciones, corresponde al hijo que recibe la propiedad abonarlo al ayuntamiento cuando proceda. El importe depende, entre otros factores, del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la anterior adquisición. Así, antes de formalizar la donación ante notario, conviene tener en cuenta todas las obligaciones fiscales que puede generar la operación. La exención para los mayores de 65 años afecta al IRPF del donante, pero no elimina los impuestos que puedan corresponder a los hijos.

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